リフォーム後の『固定資産税』って上がるの？損をしないために確認すべき5つのポイント

2025年12月11日

福山市にお住まいで、マイホームのリフォームを検討されている皆さま、こんにちは！
快適な暮らしを実現するためのリフォームは、ワクワクする一大イベントですよね。

しかし、新しい間取りやピカピカの設備を思い描く一方で、少し不安に感じることがあるかもしれません。
その一つが、リフォーム後の「固定資産税」への影響ではないでしょうか？
「リフォームで家が新しくなったら、税金が高くなるのでは…？」
「せっかく費用をかけてリフォームするのに、毎年税金で損をするのは避けたい」
そう考えるのは当然です。

この記事では、リフォームと固定資産税の関係について、福山市の皆さまが知っておくべき重要なポイントを徹底解説します。
どのようなリフォームで税金が上がり、どのような場合に上がらないのか。
また、リフォーム前に確認しておくべきことを具体的な手順でご紹介します。

この記事を最後までお読みいただければ、固定資産税の不安を解消し、納得のいく賢いリフォーム計画を立てられるようになるはずです。

1. そもそも「固定資産税」とは？リフォームが影響する仕組み

固定資産税は、毎年1月1日時点で土地・家屋・償却資産などの固定資産を所有している人に対して課税される地方税です。

家屋（建物）の固定資産税は、市町村（福山市の場合は福山市役所）が定める「固定資産評価基準」に基づき、その建物の価値（適正な時価）を評価して算出されます。

固定資産税の計算式は以下の通りです。

固定資産税額 = 課税標準額 × 標準税率（1.4\%）

家屋の「価値」は何で決まる？

建物の価値、つまり課税標準額を決める上での主要な要素は以下の3つです。

再建築費評価点（再建築価格）：同じ建物をもう一度新築で建てた場合にかかる費用を想定した金額。
経年減点補正率：建物の築年数による老朽化を考慮し、再建築費評価点から差し引く割合。年々価値は減少していきます。
付帯設備のグレード：キッチン、浴室、トイレ、給湯器、内装材、外壁材などのグレード・質・量。

リフォームが固定資産税に影響を与えるのは、上記の要素のうち、主に「再建築費評価点」を押し上げる場合です。

2. 税金が「上がる」可能性が高いリフォームとは？—『新築時の評価額を超える』かどうかがカギ

固定資産税が上がるかどうかを分ける最大のポイントは、「リフォームによって建物の評価額が新築時の評価額を超えるか、あるいはそれに匹敵するほど価値を高めるか」です。

具体的には、リフォーム内容が「家屋の主要構造部の変更」や「グレードアップ」と見なされ、役所が再評価（家屋調査）の対象とする場合に税金が上がります。

税額が上がる可能性が高い、代表的なリフォームは以下の通りです。

① 評価額が増加する可能性が高いリフォーム（増築・グレードアップ）

増築（床面積の増加）：これが最も明確に固定資産税が上がるケースです。床面積が増えるということは、物理的に建物の規模が大きくなり、再建築価格が直接増加します。
- 例：サンルームの設置、離れや物置を居住スペースとして利用できる構造に改築。
大規模な間取りの変更・用途変更（特定用途）：単に壁を撤去するだけでなく、建物の主要構造部（柱・梁・壁など）に手を加えるような大規模なリフォームは、新築時と同等の評価となる場合があります。
設備のグレードアップ：システムキッチンやユニットバスなどの住宅設備を、新築時よりも著しく高価・高性能なものに交換した場合、付帯設備の評価点が増加し、税額が上がる可能性があります。
- 例：一般的なものから、オーダーメイドやハイグレードな海外製キッチンへの変更。
耐久性の高い屋根材・外壁材への変更：一般的な素材から、遮音性・断熱性の高い高価な素材へ変更した場合も評価額増加の要因となることがあります。

② 要注意！リフォーム後の「家屋調査」

上記の①のようなリフォームを行った場合、福山市役所の資産税課の職員が立ち入り、リフォーム後の建物を調査する「家屋調査」が行われることがあります。

調査では、建物の外装、内装、設備などを細かくチェックされ、その結果に基づいて翌年度から固定資産税額が再決定されます。

3. 税金が「上がらない」可能性が高いリフォームとは？—『現状維持・修繕』と『減税措置』

一方で、多くのリフォームは固定資産税の増加にはつながりません。
なぜなら、その多くは「建物の老朽化による価値の低下を食い止めるための修繕・維持」と見なされるからです。

① 評価額に影響しない可能性が高いリフォーム（現状維持・修繕）

内装・外装の一般的な修繕・交換：
- 壁紙（クロス）の張り替え、床材の張り替え（同等品への交換）。
- 外壁や屋根の塗り替え、張り替え（グレードアップを伴わない場合）。
設備の交換（同等品または一般的なもの）：
- 古い給湯器を新しい給湯器に交換。
- 古くなったシステムキッチンを、一般的な価格帯の新しいシステムキッチンに交換。
間取りの変更を伴わないリフォーム：
- 浴室のユニットバスを新しいものに交換（サイズ変更なし）。
- 和室を洋室に変更（壁を抜くなど構造部に手を加えない場合）。

これらのリフォームは、建物の経年減点補正率（老朽化による減価）に歯止めをかける効果はありますが、再建築費評価点を新築時よりも大きく押し上げることは少ないため、税額に大きな影響はないことがほとんどです。

② むしろ税金が「安くなる」可能性のあるリフォーム（減税特例）

特定の条件を満たしたリフォームには、国の税制優遇措置が適用され、一時的に固定資産税が軽減される制度があります。これは、税金が上がるどころか、負担が軽くなるメリットがあります。

福山市にお住まいの方が活用できる主な減税特例（※2025年11月現在）は以下の3つです。

リフォームの種類	適用条件（概要）	軽減内容	軽減期間
1. 耐震リフォーム	昭和57年1月1日以前に建築された家屋で、耐震基準に適合させるための改修工事。	翌年度の固定資産税を1/2に軽減	1年間（長期優良住宅化の場合2年間）
2. バリアフリーリフォーム	65歳以上の高齢者、要介護認定・要支援認定を受けている方などが居住する家屋でのバリアフリー改修工事。	翌年度の固定資産税を1/3に軽減	1年間
3. 省エネリフォーム	窓、床、天井、壁などの断熱改修工事を行い、現行の省エネ基準に適合させる場合。	翌年度の固定資産税を1/3に軽減	1年間