【お役立ち情報】中古住宅購入は正しい??

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【お役立ち情報】中古住宅購入は正しい??

一般的には、新築住宅と中古住宅を比較すると「中古住宅の方が安い」というイメージがありますが、

中古住宅の場合はリフォームや修繕工事をすると想像以上に高い費用がかかることも事実です。

実際のところ、長い目で見ると新築と中古ではどちらがお得なのでしょうか?

まずは新築住宅、中古住宅のメリット・デメリットを比較してましょう。

 

【新築住宅のメリット】

新築住宅を購入することの一番のメリットは、現行の耐震強度である事やキッチンやお風呂、トイレなどの設備機器が新しく

新築に住むという満足感にあります。

実際に不動産会社の市場調査では、どの時代にもこの理由がトップに上がっています。

注文住宅の場合、土地を選んで設計をするところから始まり土地選び、設計、建築、完成と

実際に入居するまでに時間はかかってしまいますが、1から作り上げたという達成感を感じられます。

【新築住宅のデメリット】

やはり価格が高い事です。

これは当たり前ですが、新築のほうが価格は高くなります。またローンの審査も厳しくなります。

また土地探しも大変です。まだ家が建っていない更地を探す必要があり、新規分譲などの人気エリアの土地はすぐに埋まってしまうので

常にアンテナを張っておく必要があります。また、市街のほうは既に建物がたくさん建ち空きがなく、ほとんど郊外にしか建てられません。

 

【中古住宅のメリット】

値段の高い新築住宅に対して、中古住宅のメリットとなるのはやはり価格の安さにあります。

また、同じ予算なら、中古物件を選ぶことにより、最寄り駅や職場、学校からの距離や居住面積の広さ等の条件を良くすることが出来ます。

新築住宅も新しいのは最初だけ、実際に住んでみると生活に関わることなので、

妥協しないエリアであったり居住面積の広さの方を優先したほうが良いこともあります。

新築で購入するには、高額で手が届きそうもないこだわりの家も中古物件となると価格が下がるので購入しやすくなります。

また新築住宅に比べて低予算で購入できるので、その分リフォームやリノベーションにあてる費用を増やすことも可能です。

最近では、あえて築年数の多い物件を低予算で購入してお金をかけて思い通りのリノベーションをするという人も多くいます。

【中古住宅のデメリット】

中古物件を購入する際に特に気を付けなくてはならないのが、物件の耐震性です。

1981年(昭和56年)に建築基準の大改正が行われ、住宅の耐震基準がより厳しくなりました。

以降新耐震基準の建物と旧耐震基準の物件が混在するようになりました。

耐震性基準は住宅ローンや税金に大きく影響するので中古物件購入の際にはきちんと確認しましょう。

またデメリットとして挙げられるのは、購入後の住宅維持費が意外と高くなってしまうことです。

家がたって数年が経過していますので古い物件ほど住宅の故障や不具合が起きやすく、安全性を保つためにも修繕工事をする必要があります。

定期的に行われる外壁の塗装など、販売会社で対応してくれていると違いますがある程度買い取った側で見なければなりません。

住宅を安く購入できたとしても、引っ越した後の維持費で新築住宅と変わらなくなってしまうこともあります。

中古一戸建てを購入する際には長期的な管理を見越して計画を立てるようにしましょう。

 

 

メリット、デメリットを知った上で実際に中古住宅を見るポイントはどこか?

【室内でのチェックポイント】

間取りも重要ですが部屋向きも日当たりが良いか確認しましょう。

また風通しは良いか実際に窓を開けて風が通るかを確認しましょう。

風通しがないと湿気がこもり家が傷みやすくなってしまいます。

その際に外部からの騒音や窓からの眺望もチェックする事をお勧め致します。

水まわりりは劣化しやすい箇所です。キッチンや洗面台の下など家が傷む要因となる

漏水が発生していないかシミや床が浮いてしまっていないか確認しましょう。

水まわりのチェックにあわせてガスであれば都市ガスかプロパンガスか、また排水の種類は下水道か浄化槽か?

光熱費や水道代も料金は変わってきますのでわすれずチェックしましょう。

床は水平かどうか傾きを確認するにはビー玉を転がす、水平器を当てるなどの他スリッパを履かずに室内を歩くと気付きやすくなります。

このような床の歪みや柱の傾きや基礎のひび割れ、窓や扉が開閉しにくいといった不具合は

不同沈下といって家全体が傾いていることから引き起こされている可能性があります。

地盤改良のような大規模改修が必要になる場合があるため、不安な場合はインスペクションを行うことをお勧めします。

 

【外観のチェックポイント】

外壁に傷みや大きなひび割れ(クラック)はありませんか?

外壁のひび割れは雨漏りの原因になったり、基礎のひび割れは不同沈下を起こしている可能性があります。

一般的に、幅が0.3~0.5mmは要注意、0.5mm以上はコンクリート内部の鉄筋が腐食してしまわないよう対処が必要です。

屋根の損傷には瓦などの屋根材のズレや破損などはありませんか?。

軒下では雨どいの破損や塗装の剥がれがないか確認しましょう。

雨漏りを引き起こし、水分がシロアリ被害などの損傷の要因となります。周囲から確認できる範囲でも良いのでしっかりとチェックしましょう。

中古住宅を購入する上での重要ポイント3つ

①ホームインスペクションをプロに依頼する

中古住宅の構造自体の欠陥や目に見えない部分の不具合は自分の目で確認するだけではやはり不安が残ると思います。

そこで中古住宅を購入する際はホームインスペクションをプロに依頼することをお勧めします。

ホームインスペクション(住宅診断)とは・・・

住宅の状態を専門家が検査して、劣化している箇所や欠陥の有無があれば報告し

修理についてのアドバイスなどをすることです。所要時間は約2~3時間ほどです。

費用相場は5万円~10万円が目安で、売り主ではなく購入希望者が第三者に依頼するのがおすすめです。

というのも、場合によっては不動産会社が指定したホームインスペクション会社に依頼すれば費用を負担してくれるというケースも存在しますが

この場合ホームインスペクション会社からすると不動産会社から仕事をもらっているので

不利な結果を報告しづらい、逆に言えば悪徳な不動産会社だと意図的に売主に有利な結果を出すこともできます。

したがって、買主が第三者に自分で依頼するのがおすすめです。

 

②リフォーム一体型ローンで費用を節約する

中古住宅購入を考えている人の中には、購入後に劣化している部分や水回り等の設備をリフォームしようと検討している人も多いかと思います。

こういった防水性や耐久性に直接かかわる大掛かりな修繕リフォームは購入と同時に行うことをお勧めします。

というのも購入後、借入れによって資金調達する場合はリフォームローンを利用することになりますが

通常リフォームローンは住宅ローンよりも借入れ期間が短く、金利が高いため購入当初の毎月の返済額が高額になりがちなのです。

一方で、購入と同時にリフォームを行うと「リフォーム一体型ローン」として借り入れることができます。

一体型であれば、リフォーム費用分も住宅ローンと同じ返済期間・金利となるため

毎月返済額のリフォーム資金の上乗せ部分の金額を抑えることが可能です。

ただし、返済期間が長くなるため、支払利息の総額が高くなる場合がありますので注意が必要です。

 

③既存住宅売買瑕疵保険も検討しよう

中古住宅購入を決断する際の不安にとして「住んだ後に欠陥が見つかったらどうしよう」など

購入後に欠陥が見つかるケースへの不安があると思います。

そんな不安に対処するための保険として、既存住宅売買瑕疵保険があります。

既存住宅売買瑕疵保険とは・・・

購入した既存住宅に構造上の不具合や雨漏りなどの問題が認められた場合に

調査費や補償費用などが保証者に支払われる保険で

「売主が宅建業者の場合」と「売主が宅建業者以外(個人間売買)の場合」があります。

いずれの場合も加入するには売買の対象となる住宅が住宅瑕疵担保責任保険法人(住宅専門の保険会社)が行う建物の検査に合格する必要があります。

 

 

【まとめ】

いかがだったでしょうか?項目が多くて大変ですがここでご紹介したことの他にも

自分のこだわりに優先順位をつけて挙げておくことで「どちらの物件がいいか」迷った際の判断基準になるのではないでしょうか。

大規模なリノベーションを考えている場合は、ぜひ専門家同行のもと内見しましょう。

リノベーションが可能かどうかの判断をその場で行え、見積もりも素早く対応してもらえます。

そうすることでローンなどの資金計画が素早くできるため、人気の物件では早い者勝ちな不動産購入において強い味方となりえます。

最後に蛇足ではありますが、内見中は自分自身も見られている、というご忠告をください。

間を不動産業者が仲介するとは言え不動産の売買は個人と個人の契約です。

売主の方は、大切な自宅を売却するのですから、「信用できない」「こんな人には売りたくない…」と思われるような行動や言動には注意しましょう。

マイホームの購入は人生で一度きりと言っていいほどの大きなイベントなのでしっかり確認をして購入を検討してくださいね。

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